以下是大学本科土木工程专业（或工程管理、房地产相关专业）房地产估价的 核心公式全汇编，涵盖 市场比较法、收益法、成本法、假设开发法 等主要估价方法，依据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）及国际估价标准（IVS）整理，每个公式均附 参数说明 和 应用场景。

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1. 市场比较法

1.1 比准价格修正公式

$$V = V_b \times A \times B \times C \times D \times E$$

• 符号说明：

  • $V$ ：待估房地产价值

  • $V_b$ ：可比实例价格

  • $A$ ：交易情况修正系数（正常交易/实例交易）

  • $B$ ：交易日期修正系数（价格指数法）

  • $C$ ：区域因素修正（如区位、配套）

  • $D$ ：个别因素修正（如楼层、朝向）

  • $E$ ：容积率修正（ $E = \frac{待估容积率修正系数}{实例容积率修正系数}$ ）

1.2 价格指数法（交易日期修正）

$$B = \frac{\text{估价时点价格指数}}{\text{交易时点价格指数}}$$

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2. 收益法

2.1 直接资本化法

$$V = \frac{NOI}{R}$$

• 符号说明：

  • $NOI$ （净运营收益）= 潜在毛收入 - 空置损失 - 运营费用

  • $R$ ：资本化率（市场提取法或安全利率加风险调整）

2.2 报酬资本化法（DCF模型）

$$V = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1 + r)^t} + \frac{TV}{(1 + r)^n}$$

• 符号说明：

  • $CF_t$ ：第 $t$ 年净现金流

  • $TV$ ：终值（永续增长模型 $TV = \frac{CF_n \times (1 + g)}{r - g}$ ）

  • $r$ ：折现率（加权平均资本成本WACC）

  • $g$ ：永续增长率

2.3 资本化率求取方法

• 市场提取法：

  $$R = \frac{NOI}{\text{可比实例成交价格}}$$

• 累加法：

  $$R = \text{无风险利率} + \text{风险溢价} + \text{管理补偿}$$

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3. 成本法

3.1 房地产重置成本

$$V = \text{土地重新取得成本} + \text{建筑物重置成本} - \text{折旧}$$

3.1.1 建筑物重置成本

• 单位比较法：

  $$\text{重置成本} = \text{单位造价} \times \text{建筑面积}$$

• 分部分项法：

  $$\text{重置成本} = \sum (\text{各分部工程量} \times \text{单价})$$

3.1.2 建筑物折旧计算

• 直线法折旧：

  $$D = \frac{C - S}{N} \times t$$

  • $C$ ：重置成本

  • $S$ ：残值（通常为0）

  • $N$ ：经济寿命（住宅50年，商业40年）

  • $t$ ：已使用年限

• 成新折旧法：

  $$\text{折旧率} = 1 - \text{成新度}$$ $$\text{成新度} = \frac{\text{剩余经济寿命}}{\text{总经济寿命}}$$

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4. 假设开发法（剩余法）

4.1 土地价值估算

$$V_L = V_P - C_D - C_C - I - P$$

• 符号说明：

  • $V_L$ ：土地价值

  • $V_P$ ：开发完成后房地产价值

  • $C_D$ ：开发成本（建安、设计等）

  • $C_C$ ：销售费用

  • $I$ ：投资利息（按复利计算）

  • $P$ ：开发商合理利润（通常为总成本的15%~30%）

4.2 动态计算（考虑时间价值）

$$V_L = \frac{V_P}{(1 + r)^n} - \sum_{t=1}^n \frac{C_t}{(1 + r)^t}$$

• $C_t$ ：第 $t$ 年开发投入

• $n$ ：开发周期

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5. 特殊情形估价公式

5.1 租金收益乘数法

$$\text{租售比} = \frac{\text{房地产价格}}{\text{年租金收入}}$$

• 合理区间：通常20~30倍（对应收益率5%~3.3%）

5.2 路线价估价法

$$V = u \times d \times f$$

• $u$ ：路线价（元/平方米）

• $d$ ：临街深度

• $f$ ：修正系数（宽度、形状等）

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公式总表（按估价方法分类）

方法	核心公式	适用场景
市场比较法	$V = V_b \times A \times B \times C$	住宅、商铺等市场活跃资产
收益法（DCF）	$V = \sum \frac{CF_t}{(1 + r)^t}$	写字楼、酒店等收益型物业
成本法	$V = \text{土地成本} + \text{重置成本} - \text{折旧}$	特殊用途房地产（如学校）
假设开发法	$V_L = V_P - C_D - I - P$	待开发土地估价

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参数说明汇总

符号	含义	单位/示例
$NOI$	净运营收益	元/年
$R$	资本化率	5%~8%（商业地产）
$r$	折现率	8%~12%（风险越高取值越大）
$g$	永续增长率	通常≤GDP增长率（2%~3%）

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应用案例

案例1：收益法估值（写字楼）

• 年净运营收益 $NOI = 500$ 万元，资本化率 $R = 6\%$ ：

  $$V = \frac{500}{0.06} = 8333 \text{万元}$$

案例2：假设开发法（住宅用地）

• 开发完成后价值 $V_P = 2$ 亿元，总成本 $C_D + C_C = 1.2$ 亿元，利润 $P = 20\%$ ：

  $$V_L = 2 - 1.2 - (1.2 \times 0.2) = 0.56 \text{亿元}$$

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