资料简介： 估价对象为刘某所属位于上海市浦东新区金桥新村张桥一街坊一单元402室住宅房地产（含室内装修）。上海市浦东新区金桥新村张桥一街坊，由上海浦龙集团股份有限公司开发建设，项目总占地面积80亩，有8栋楼，低层6栋，共有1100户；总建筑面积约18万平方米，容积率为2.50，停车位约800个，绿化率为30.00%。估价对象位于小区北侧，建成年代为1994年，土地使用年限为70年，委估对象位于第一单元第4层，建筑面积为52平方米；为两室一厅一厨一卫。装修情况：客厅地面为瓷砖铺贴，卧室地面为瓷砖铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、通天然气，电话端口入户。
估价对象平面布局好，坐西朝东采光通风好，治安和环境维护情况好。该房还有47年的土地使用年限，容积率为2.5，该房面积比较小，适合经济条件拮据的小夫妻或者退休夫妇居住。建筑结构混砖多层，建筑装修较好，成新状况较好，小区环境良好，配套设施健全，物业管理健全。缺点：该房处两面临街，不管白天黑夜有噪音比较大。
三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下（保留到小数点后两位）：
利用实例A计算：比准价格约为：49851元×67.2㎡÷140=247.62万；
利用实例B计算: 比准价格为47246元×69㎡÷130=239.28万元；
利用实例C计算: 比准价格为47246元×53㎡÷105=250.77万元。
从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象比准价格为（247.62万元+239.28万元+250.77万元 ）÷3=245.89万元，单价为245.89万元÷52㎡=47287元/㎡。 | 
